Immobilien zur Altersvorsorge: Erfolgsstrategie und Vorteile im Vergleich mit anderen Assetklassen?

Die Lebenserwartung steigt, das Rentenniveau sinkt. Wer im Ruhestand finanziell abgesichert leben möchte, muss zunehmend selbst vorsorgen. Doch inmitten von Aktien, ETFs, Versicherungen und Kryptowährungen fehlt vielen der klare Überblick. Gastautor und Investmentexperte Tobias Bräunig lenkt den Blick auf eine Anlageform, die oft nur den oberen zehn Prozent zugeschrieben wird: Immobilien. Warum sie sich als Baustein der Altersvorsorge lohnen können und wie auch ohne Eigenkapital der Einstieg gelingt, zeigt er in diesem Gastbeitrag. 

Warum Immobilien? 

Etablierte Finanzprodukte eignen sich allein kaum noch, um für das Alter gewappnet zu sein. Die gesetzliche Rente steht zunehmend unter Druck: Demografischer Wandel, sinkendes Rentenniveau und politische Unsicherheiten sorgen dafür, dass sie längst nicht mehr ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard im Alter zu halten. Bereits heute wird weniger als die Hälfte des letzten Bruttoeinkommens im Alter durch die Rente ersetzt. Auch Lebensversicherungen verlieren durch das langjährige Niedrigzinsumfeld an Attraktivität. Hohe Kosten im Abschluss und der Verwaltung sowie magere Renditen lassen ihre Wirkung als Altersvorsorge schwinden. Hinzukommt, dass Kapital langfristig gebunden ist und eine Auflösung hohe Verluste mit sich ziehen kann.  

Bausparverträge galten lange als sichere Lösung, bieten heute aber kaum noch Zinsen und lassen Anleger reale Verluste erleiden. Hinzu kommen eine begrenzte Flexibilität und unsichere Zuteilung.  

Wer sich auf diese klassischen Modelle verlässt, riskiert, im Ruhestand finanziell eingeschränkt zu sein. Um im Alter wirklich abgesichert zu sein, braucht es ergänzende oder alternative Strategien – etwa durch Sachwertanlagen mit Substanz. 

Immobilien bieten genau das: Substanz, Stabilität und Schutz vor Inflation. Als Sachwert behalten sie selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ihren realen Wert oder steigen sogar im Preis. Sie sind reale Vermögenswerte mit echtem Gegenwert, der im Gegensatz zu Geldanlagen nicht einfach verfällt oder an Wert verliert. Als physische Sachwerte bieten sie eine verlässliche Substanz, die gerade in unsicheren Zeiten Sicherheit schafft. Zudem ist Wohnraum ein elementares Grundbedürfnis, das für eine stabile und dauerhafte Nachfrage sorgt. Diese Stabilität wirkt sich positiv auf Wert und Vermietbarkeit aus und minimiert das Risiko von Leerständen oder starken Wertverlusten.  

Darüber hinaus schützen Immobilien effektiv vor Inflation: Steigende Preise führen in der Regel zu höheren Mieten und einer Wertsteigerung der Objekte. So bleibt die Kaufkraft der Investition erhalten oder kann sogar wachsen – ein entscheidender Vorteil gegenüber klassischen Sparformen. 

Was Immobilien, Gold Aktien oder Anleihen voraushaben 

Aufgrund der hohen Steuerlast und der vergleichsweise hohen Preise in Deutschland liegt die Sparquote im Durchschnitt nur bei knapp zehn Prozent. Sich reich sparen funktioniert also nicht – umso wichtiger ist es, das vorhandene Kapital möglichst effektiv anzulegen. 

Natürlich kann Altersvorsorge auch durch Investitionen in Edelmetalle, Aktien, Anleihen erfolgen. Jede dieser Anlageklassen hat ihre Berechtigung und bringt individuelle Vor- und Nachteile mit sich.  

Gold überzeugt als krisensicheres Edelmetall mit Werterhalt und gerade zuletzt mit einem Rekordpreis nach dem nächsten – jedoch nicht aber mit laufenden Erträgen. Im Unterschied zu Immobilien erwirtschaftet Gold keine Rendite in Form von Zinsen oder Mieten und dient daher weniger gut als Einkommensquelle. 

Eine Einkommensquelle können die Dividenden aus Aktieninvestitionen sein. Auch sie gehören aufgrund ihrer Renditestärke in ein gut gestreutes Portfolio. Zudem bewegen sich die Börsen in Deutschland und den USA nahe ihren Höchstständen. Die Fantasie und auch die Argumente für tendenziell weiter steigende Aktienkurse werden rarer, das Risiko von Kursrückschlägen nimmt dagegen zu. Dividenden bieten zwar laufende Erträge, sind aber deutlich volatiler als Mieteinnahmen und nicht planbar. 

Anleihen gelten traditionell als stabilere Anlageform. Nach Jahren der Nullzinsen kehren sie langsam zurück in gemischte Portfolios – allerdings auf einem insgesamt niedrigen Renditeniveau. Zudem bestehen Bonitätsrisiken: Gerade bei Staatsanleihen (z. B. der USA oder Italiens) werden Zweifel an der langfristigen Schuldentragfähigkeit laut. 

Besonderheiten der Kapitalanlage in Immobilien 

Bevor man Immobilien als Geldanlage betrachtet, ist es wichtig, zwischen der Eigennutzung und der Kapitalanlage zu unterscheiden. Während selbstgenutztes Wohneigentum in erster Linie dem persönlichen Wohnkomfort dient, zielt die vermietete Immobilie auf langfristigen Vermögensaufbau und laufende Erträge ab – und genau hier liegt ihr größtes Potenzial. 

Immobilien bieten als einzige Assetklasse die Möglichkeit, Vermögen mit dem Kapital anderer aufzubauen – in diesem Fall mit dem Geld der Bank. Wer über eine stabile Bonität, eine positive Schufa und ein regelmäßiges Nettoeinkommen von rund 3.000 Euro in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis verfügt, hat gute Chancen auf eine Finanzierung – auch ohne nennenswertes Eigenkapital einzusetzen. Damit ist der Zugang zu dieser Anlageform keineswegs auf die Oberschicht beschränkt, sondern steht auch Angestellten der breiten Mittelschicht offen. 

Immobilien unterliegen nicht nur allgemeinen Marktwertentwicklungen – sie lassen sich aktiv aufwerten. Durch gezielte Modernisierungen, energetische Sanierungen oder eine clevere Grundrissoptimierung können Eigentümer direkt Einfluss auf den Immobilienwert nehmen. In keiner anderen Anlageklasse – weder bei Aktien noch bei Anleihen oder Edelmetallen – hat der Anleger so viel Steuerungsspielraum, um die Wertentwicklung mitzugestalten. 

Ein weiterer entscheidender Vorteil sind die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Durch Abschreibungen (AfA), die Absetzbarkeit von Zinsen und weiteren laufenden Kosten lässt sich das zu versteuernde Einkommen deutlich senken. In vielen Fällen führt das bereits während der Finanzierungsphase zu einem messbar höheren Netto. Damit verwandelt sich ein theoretisches Steuerminus in ein reales Plus im Geldbeutel. 

Ist die Immobilie gut kalkuliert und solide vermietet, kann sie bereits während der Finanzierungsphase einen positiven Cashflow erzeugen. Nach Ablauf der Kreditlaufzeit fließen die Mieteinnahmen dann vollständig dem Eigentümer zu – als passives Einkommen, das im Ruhestand ein zusätzliches finanzielles Standbein bildet. Im Gegensatz zu Dividenden oder Zinsen, die stark von Marktlage und Unternehmensentscheidungen abhängen, bietet vermieteter Wohnraum langfristige Planbarkeit und Stabilität. 

Den Einstieg ins Immobiliengeschäft finden 

Immobilien als unterschätzter Baustein der Altersvorsorge. © Tobias Bräunig, Freundeskreis Gruppe

Der Weg zur ersten Immobilie als Kapitalanlage ist heute deutlich zugänglicher, als viele vermuten. Entscheidend ist eine gute Vorbereitung, die neben den genannten Voraussetzungen, auch die Faktoren rund um das Objekt berücksichtigt. 

Wichtig ist, strukturiert vorzugehen: Standort, Objektqualität, Mietpotenzial und Finanzierung müssen gut aufeinander abgestimmt sein. Unterstützung durch unabhängige Berater, spezialisierte Makler oder erfahrene Investoren kann helfen, typische Einstiegsfehler zu vermeiden und von Anfang an auf nachhaltige Rentabilität zu setzen.  

Fazit 

Immobilien verbinden Wertstabilität mit langfristigen Ertragschancen – und bleiben damit ein solides Element im Vorsorge-Mix. Risikofrei sind sie allerdings nicht. Wer jedoch strategisch vorgeht, auf Lage und energetische Substanz achtet und zudem bei der Finanzierung neue Wege geht, wird dafür aktuell belohnt. Wohneigentum ist längst keine Frage des Reichtums mehr. 

Zum Autor  

Tobias Bräunig ist Gründer und Geschäftsführer der Freundeskreis Gruppe. Der Immobilien-Unternehmer macht sich mit der von ihm gegründeten Immobilien-Community dafür stark, dass die Immobilie ein wichtiger Altersvorsorge-Baustein für alle Deutschen wird – unabhängig vom Startkapital.